Phase 1 Cahier des orientations 25 11 2016 PDF

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Auteur: EPA - Veronique GORIN

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Novembre 2016

CAHIER DES ORIENTATIONS URBAINES
Phase 1 CANDIDATURES
APPEL À PROJET

Destination Méridia
« Envies de ville »

Table des matières
............................................................................................................................... 3
I. L A P L A I N E D U V A R
1. L’OIN et l’EPA Eco-Vallée Plaine du Var.............................................................................................. 3
2. L’ambition environnementale ............................................................................................................ 4
3. Le Secteur Nice Méridia ..................................................................................................................... 4
4. Les projets structurants autour de Méridia ....................................................................................... 6
..................................................................................................................................... 7
II. N I C E MÉ R I D I A
1. L’opération Nice MÉridia .................................................................................................................... 7
2. Etat des procÉdures rÉglementaires .................................................................................................. 7
3. L’ambition de la technopole urbaine ................................................................................................. 8
4. Le smartgrid Nice Méridia, pilier de l’ambition environnementale de l’opération ........................... 9
5. L’Agence Christian Devillers & Associés et le BET Artélia ................................................................ 10
6. Les orientations urbaines de la ZAC Nice MÉridia............................................................................ 10
7. Les opérations engagées sur la ZAC MÉridia .................................................................................... 13
................................................................................ 15
III. L E M A C R O L O T « D E S T I N A T I O N MÉ R I D I A »
1. Le site................................................................................................................................................ 15
2. La maitrise fonciere .......................................................................................................................... 17
3. Pourquoi un macrolot ? .................................................................................................................... 17
4. Les objectifs de la consultation ........................................................................................................ 17
5. Les orientations urbaines ................................................................................................................. 18
6. La programmation ............................................................................................................................ 26
7. Prix de vente du foncier ................................................................................................................... 31
8. Les Prescriptions et contraintes techniques .................................................................................... 32

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I. L A PLAINE DU VAR

1. L’OIN ET L’EPA ECO-VALLEE PLAINE DU VAR

La plaine du Var s’étend sur 23 kilomètres du nord au sud, de la mer Méditerranée aux premières gorges
alpines et sur 3 à 5,5 kilomètres environ, de crête à crête, d’est en ouest.
Qualifiée de « secteur stratégique » par la Directive Territoriale d’Aménagement, elle est identifiée par
les différents échelons de collectivités comme un territoire clé pour l’équilibre de leur développement.

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En 2008, l’Etat lui a conféré le statut d’Opération d’Intérêt National.
L’EPA Eco-Vallée Plaine du Var a été créé en 2008 pour mettre en œuvre un projet de développement
partagé sur ce territoire, en s’appuyant sur le statut d’Opération d’Intérêt National que l’Etat lui confère
par décret. Il associe l’ensemble des collectivités publiques concernées, dont l’ambition commune est
traduite par un projet de territoire et un protocole de partenariat signés respectivement en 2011 et
2012. L’EPA assure un rôle d’ensemblier pour promouvoir leur mise en œuvre.
Réaffirmée en 2015 par l’adoption d’un projet stratégique et opérationnel, sa stratégie opérationnelle
cible plusieurs opérations d’aménagement prioritaires, dont celle de Nice Méridia.
L’EPA est aménageur de la ZAC Nice Méridia et à ce titre maître d’ouvrage des espaces publics.

2. L’AMBITION ENVIRONNEMENTALE
L’équilibre entre préservation et développement et la maîtrise de l’impact environnemental sont au
fondement de la démarche de l’EPA, donnant lieu au concept d’Eco-Vallée.
Déclinée à tous les niveaux de son action, cette ambition a conduit à la mise en place d’un Cadre de
Référence pour la Qualité Environnementale de l’aménagement et de la construction (CRQE) dans
l’Eco-Vallée, signé par les promoteurs partenaires et qui s’applique à toutes leurs opérations.
La Plaine du Var a été sélectionnée en 2011 comme l’un des 19 territoires de la démarche EcoCité portée
par l’Etat pour promouvoir de nouvelles manières de concevoir le développement urbain durable.
Enfin, les opérations de l’EPA sont engagées dans le processus de labellisation Ecoquartier.

3. LE SECTEUR NICE MERIDIA

4

Le secteur Nice Méridia se situe dans la partie Sud de la Plaine du Var, à 8 km à l’Ouest du centre-ville
de Nice. Il est bordé au sud par l’Aéroport Nice Côté d’Azur, le quartier d’affaires de l’Arénas, le Marché
d’Intérêt National, le centre administratif départemental et le quartier des Moulins. Il s’étend au Nord
jusqu’aux abords du nouveau stade Allianz Riviera, dans un tissu urbain lâche et encore peu qualifié,
accueillant des usages variés de périphérie urbaine, alternant avec des terrains anciennement agricoles.
Du fait de sa situation stratégique à proximité des axes de desserte et de son formidable potentiel de
mutation et de qualification urbaine, il est identifié comme l’une des principales zones de
développement de la métropole Nice Côte d’Azur.

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4. LES PROJETS STRUCTURANTS AUTOUR DE MERIDIA
4.1 L’opération du Grand Arénas
Grand Arénas est l’une des opérations prioritaires de l’EPA. D’une superficie d’environ 50 ha, cette
opération d’aménagement vise à étendre le quartier d’affaires existant en réorganisant un secteur
aujourd’hui fragmenté par les infrastructures. Elle bénéficie d’une localisation stratégique et s’appuie
sur trois équipements majeurs : l’aéroport Nice Côte d’Azur, le pôle d’échanges multimodal NiceAéroport et un futur parc des expositions d’envergure européenne. Elle présente une capacité
constructive globale de 750 000 m² de plancher.

4.2 Le stade Allianz Riviera et l’Ecoquartier Nice Saint-Isidore
Livré en juillet 2013, le Stade Allianz-Riviera contribue à l’animation urbaine d’un secteur situé au cœur
de l’Eco-Vallée avec notamment un pôle commercial. Il accueille également le musée national du sport.
D’une capacité de 35 000 places il a vocation à accueillir outre les évènements sportifs, des séminaires,
concerts, spectacles et de grands événements.
Au contact de cet équipement majeur, un Ecoquartier de 8 ha se développe. Il intègrera un magasin Ikea
au format urbain innovant. Le quartier dispose d’une capacité constructive de 100 000 m² de SDP.

4.3 La rénovation urbaine du quartier des Moulins
Ce quartier de plus de 10 000 habitants fait l’objet d’un vaste projet de rénovation urbaine (ANRU),
s’appuyant sur la requalification des espaces publics et des logements, le développement d’une offre de
commerces et services, et l’arrivée programmée de la ligne 2 du tramway. C’est une véritable
transformation du quartier qui s’opère. Déjà engagée, elle s’intensifie, avec de nombreuses mises en
chantier prévues en 2017 et 2018.

4.4 La nouvelle avenue Simone Veil : une voie métropolitaine structurante de 40
mètres de largeur
La Métropole a inauguré en 2016 la nouvelle avenue Simone Veil, offrant une nouvelle armature de
desserte Nord-Sud sur la rive gauche du Var, et associant l’ensemble des modes de transport (véhicules
particuliers, ligne 3 du tramway à terme, deux-roues et piétons).

4.5 Deux nouvelles lignes de tramway
L’avenue Simone Veil sera le support de la future ligne 3 du tramway, qui remontera la plaine du Var
jusqu’ au stade Allianz Riviera et l’Ecoquartier de Saint-Isidore.
A plus court terme, la ligne 2 du tramway desservira le sud de Nice Méridia dès 2018. Son terminus
comportera un parking relais de 650 places au niveau du CADAM. Elle reliera la ZAC Nice Méridia ainsi
que le centre-ville de Nice à tous les modes de transports (aéroport, trains, gare routière …) via le pôle
d’échanges multimodal Nice Aéroport.

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II. N ICE M É RIDIA

1. L’OPERATION NICE MÉRIDIA
Première phase de la mutation du secteur, la ZAC Nice Méridia a été créée par arrêté préfectoral du
6 août 2013. Elle prévoit, sur un périmètre de 24 ha, un programme de 350 000 m² SdP environ associant
logement, tertiaire, commerces, équipements universitaires et de recherche, et autres équipements
publics. Elle est actuellement en phase de réalisation. Les premiers programmes et espaces publics ont
été livrés en 2015.

2. ETAT DES PROCÉDURES RÉGLEMENTAIRES
-

21 juin 2011 : Obtention de l’arrêté préfectoral pour la création d’une Zone d’Aménagement
Différée
6 Août 2013 : Signature par Monsieur le Préfet des Alpes-Maritimes de l’arrêté de création de
la ZAC Nice Méridia.
23 Octobre 2014 : Approbation par le conseil d’administration de l’EPA du dossier de réalisation
de la ZAC
18 mars 2015 : Approbation du programme des équipements publics par Monsieur le Préfet des
Alpes-Maritimes
19 mai 2016: Arrêté préfectoral de renouvellement de la ZAD
3 novembre 2015 : Déclaration d’Utilité Publique emportant mise en compatibilité du PLU de la
Ville de Nice
Novembre 2016 : engagement de la phase judiciaire des expropriations

Une note argumentaire Loi sur l’eau montrant que la réalisation de la ZAC n’entre dans aucune rubrique
de la Loi sur l’eau a reçu une réponse favorable de la DDTM le 6 juillet 2014. Pour autant, et
conformément à la réponse de la DDTM du 6 juillet 2014 et à l’argumentaire fourni, cette analyse ne
prend pas en compte les travaux propres à chaque lot. Aussi, l’équipe devra étudier le statut
règlementaire au titre de la Loi sur l’eau de son projet, en particulier les rubriques 1.1.1.0 et 1.1.2.0
concernant les prélèvements temporaires dans un système aquifère lors de la phase travaux. Les
dossiers règlementaires éventuellement nécessaires devront être réalisés par le lauréat et s’insérer dans
le calendrier du projet. Il est rappelé que pour tout prélèvement dans la nappe en phase travaux au-delà
de 200 000 m3/an, un dossier de demande d’autorisation au titre de la Loi sur l’eau sera nécessaire.
Aucune espèce protégée floristique ou faunistique n’a été répertoriée sur le périmètre du macro-lot et
donc aucun dossier CNPN n’est en cours sur cette zone.

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3. L’AMBITION DE LA TECHNOPOLE URBAINE
L’opération vise l’émergence d’une technopole urbaine, moteur de diversification de l’économie
azuréenne et de développement urbain de la métropole. L’idée est d’associer les fonctions et avantages
des technopoles traditionnelles (R&D, formation supérieure, “fertilisation croisée“, création de
nouvelles entreprises...) aux aménités offertes par un quartier de centre-ville : desserte, animation,
qualité et intensité urbaines, offre résidentielle, mixité fonctionnelle, générationnelle, sociale et
morphologique…
La dimension technopolitaine se concrétise déjà aujourd’hui par l’accueil d’établissements
d’enseignement supérieur et de recherche, l’installation d’entreprises innovantes et laboratoires de
recherche, et le succès du CEEI, pépinière d’entreprises portée par la métropole.
Au plan urbain, il s’agit véritablement de créer, au sein de la Plaine du var, une nouvelle centralité de la
métropole.
Au-delà de la ZAC, la réflexion stratégique porte sur un périmètre s’étendant vers le nord sur plus de
200 ha. A cette échelle, Nice Méridia aura atteint une taille critique comparable à celles des grandes
technopoles européennes, tout en conférant une structure et une qualité urbaines à cette partie de la
ville de Nice et de la Plaine du Var.

Vue aérienne de la ZAC Méridia

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LES CHIFFRES-CLE
Surface constructible globale : 350 000 m² SDP environ
 Logements : 175 000 m²
 Bureaux : 58 000 m²
 R&D : 38 000 m²
 Hôtel, commerce, service : 17 000 m²
 Activités-Show-room : 21 000 m²
 Equipement à vocation d’enseignement : 36 000 m²

4. LE SMARTGRID NICE MERIDIA, PILIER DE L’AMBITION ENVIRONNEMENTALE DE L’OPERATION
La Métropole NCA et l’EPA se sont donnés pour ambition de faire de Nice Méridia le premier quartier
smartgrid à cette échelle, et dépassant le cadre de l’expérimentation.
Cette démarche bénéficie de la forte dynamique à l’œuvre sur le territoire autour des technologiques
smartgrid, elle-même soutenue par plusieurs facteurs : la situation de péninsule électrique du territoire,
le fort potentiel photovoltaïque, la présence de nombreux acteurs de l’innovation, et enfin l’impulsion
donnée par les collectivités et la CCI Nice Côte d’Azur depuis plusieurs années. Elle s’inscrit ainsi dans la
droite ligne des nombreux dispositifs d’expérimentation mis en place dans la région dans la période
récente (Nice Grid, Reflexe, CityOpt, Ecofamilies, EcoOfficies, OpenEnergy…), tout en ambitionnant cette
fois-ci de dépasser le cadre de l’expérimentation en mettant en place un dispositif pérenne et réplicable.
La sélection récente du projet FlexGrid, porté par les acteurs de la région PACA en réponse à l’appel à
projet national sur le déploiement à grande échelle des réseaux électriques intelligents, renforce encore
un contexte de collaboration public-privé favorable à la mise en place du smartgrid Nice Méridia, qui fait
partie des actions phares identifiées.
Concrètement, la mise en œuvre de ce smartgrid revêt 3 dimensions principales :
-

la généralisation à l’ensemble des constructions de prescriptions « SmartGrid Ready », intégrant
tous les équipements nécessaires pour faire de ces bâtiments des maillons du futur smartgrid,
la mise en place d’un pilotage énergétique à l’échelle du quartier,
la mise en place d’un réseau de chaleur et froid alimenté par la géothermie, et son intégration
dans le périmètre du pilotage énergétique.

Il est prévu, en principe au printemps 2017, l’engagement d’une procédure de DSP (délégation de service
public) pour le pilotage énergétique et l’exploitation du réseau géothermal.
L’ambition environnementale de l’opération Nice Méridia se décline par ailleurs sur les autres aspects
de la construction de la ville : conception bioclimatique et performance énergétique des bâtiments,
mobilité, gestion des eaux pluviales, présence de la nature en ville…

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5. L’AGENCE CHRISTIAN DEVILLERS & ASSOCIES ET LE BET ARTELIA
L’Agence Christian Devillers & Associés a été désignée en 2012 comme maître d’œuvre urbain sur la ZAC.
Associée au BET d’ingénierie urbaine Artélia, elle assure la coordination et la cohérence du projet urbain,
la rédaction des fiches de lot et la coordination des opérations immobilières, la traduction réglementaire
du projet, et la maîtrise d’œuvre des espaces publics de l’opération.

6. LES ORIENTATIONS URBAINES DE LA ZAC NICE MÉRIDIA
Le projet urbain de la ZAC Nice Méridia :

Le futur quartier NICE MÉRIDIA est délimité par trois avenues structurantes. :
-

à l’ouest, le boulevard du Mercantour, artère métropolitaine qui irrigue la vallée du Var.

-

à l’est, avenue Simone Veil compète l’armature Nord-Sud et marque la transition entre les
coteaux et la Plaine du Var.

-

au sud, l’avenue de la Digue des Français, qui va accueillir prochainement la ligne de tramway
(L2) est-ouest, et constitue la limite nord du quartier des Moulins.

Les trois parcs linéaires prévus dans la ZAC délimitent trois «macro-îlots» eux-mêmes redécoupés en
lots, pour accueillir les différents programmes. L’idée est de pacifier au maximum les espaces publics au
cœur des macro-îlots, en s’appuyant sur un niveau de desserte «primaire» performant favorisant l’accès
aux parkings mutualisés.
Une artère interne traverse l’ensemble du quartier du nord au sud, la rue Emmanuel GROUT. Elle
distribue les équipements et les polarités commerciales. Cette rue est le support d’une offre de mobilité
alternative : auto-bleue, vélos bleus… Les cours urbains constituent de part et d’autres des petits
barreaux d’espaces partagés. Situés entre les îlots, ils innervent le quartier et desservent les
programmes.

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La rue Emmanuel GROUT

Enfin, le cours et la Place Méridia sont les lieux de centralité destinés aux piétons, à proximité immédiate
de la future station de tramway de la ligne 3. Animés par des commerces, terrasses de cafés en pied
d’immeubles, le cours et la place seront aménagés pour offrir un espace de grande convivialité, à l’instar
des places et placettes méditerranéennes.
Sur la base des réflexions du plan directeur réalisé par l’Agence Christian Devillers & Associés, le projet
s’appuie sur les fondamentaux suivants :
L’évidence de la géographie
Le projet s’appuie sur la géographie : d’une part, une vallée (un fleuve, une plaine alluviale, des coteaux
de chaque côté), de l’autre un système de voies qui rentrent dans la ville.
Ce constat simple a permis d’établir une trame de l’espace public structurée:
- d’Est en Ouest, des corridors écologiques en rapport avec le grand paysage, qui mettent en
rapport deux milieux naturels (les collines et le fleuve). Ces parcs linéaires mettent en valeur les
vues, de coteau à coteau, de part et d’autre du Var.
- du Nord au Sud, le traitement des voies de circulation métropolitaines : l’avenue du Mercantour
qui devient une grande avenue de Nice (bordée de grands immeubles, de bureaux, d’activités,
et de showrooms en RDC). L’avenue Simone Veil, articulant coteaux et plaine, devient un axe de
vie important avec le tramway en reliant Méridia au Grand Arénas, à l’aéroport, au centre-ville
de Nice mais aussi au stade Allianz Riviera.

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La construction de lieux à forte intensité urbaine
Le projet développe plusieurs axes :
- une réalisation d’ensemble très qualitative caractérisée par sa mixité programmatique
(fonctionnelle, sociale et générationnelle) pensée à l’îlot et une diversité de morphologie
urbaine donnant une ambiance de centre-ville
- des espaces publics et espaces verts soignés et généreux qui s’inscrivent dans un parcours
paisible de découvertes architecturales, artistiques et culturelles
- un lieu animé et attractif avec des commerces, cafés, restaurants, et le développement de
nouveaux usages et services. Avec un positionnement original, cette offre doit répondre aux
besoins des usagers et des résidents de la technopole mais aussi offrir une destination pour les
habitants de la Plaine du Var et de la métropole.
Une mixité répartie sur trois macro-ilots :

Le cours de l’Université

Les macro-îlots (à distinguer du macrolot objet de la présente consultation, qui se situe au sein du macroilot central), différents morphologiquement, présentent chacun une forte mixité fonctionnelle et
morphologique.
La centralité est affirmée sur le macrolot, objet de la présente consultation, où commerces et services
de proximité sont implantés de part et d’autre de la place et du cours Méridia, au droit de la station de
tramway de la future ligne 3.

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Une volumétrie élancée :
En réponse à la volonté de concilier une certaine densité et une forte présence d’espaces verts avec les
trois parcs linéaires de la ZAC, la volumétrie des différents projets est élancée. Les bâtiments s’élèvent
en moyenne sur 7 ou 8 niveaux (R+6/7), sachant que les bureaux montent à 35 m maximum et que
certains bâtiments de logements et un hôtel pourraient atteindre 55 m. Ces éléments émergents sont
positionnés de manière à limiter les ombres portées sur les autres bâtiments ; ils sont pour la plupart
répartis le long des trois traverses est/ouest. (Traverse Sainte Marguerite/ Cours Robini/ Parc de
l’Université).
Ces bâtiments vont permettre d’offrir aux logements des vues panoramiques sur le grand paysage. Ils
participeront également à l’identité du quartier et au parcours urbain.

7. LES OPERATIONS ENGAGEES SUR LA ZAC MÉRIDIA
Les premières opérations et espaces publics livrés se situent sur la frange est de la ZAC, le long de
l’avenue Simone Veil, sur les terrains maîtrisés dès le départ par la puissance publique. Première
réalisation, l’immeuble de bureaux « The Crown » du promoteur Artea a été livré en août 2015. Il
accueille notamment les services d’IBM, d’EdF, de jeunes entreprises innovantes, et une école de design,
confirmant l’intérêt des acteurs économiques pour ce quartier mixte à haute valeur d’usage.
Un parking silo de 500 places, « Car’Meleon », a également été livré en 2016 sur le macro-ilot Sud. Il
accueille des commerces de rez-de-chaussée.
De prochaines mises en chantiers sont prévues à court terme :
-

2016 : programme ANIS, immeuble de bureaux de l’architecte Nicolas Laisné, développé par
PITCH Promotion

-

2016 : programme PLEIADE, immeuble de logements dessiné par Jean Nouvel et développé par
le promoteur AMETIS/IDEOM

-

2016 : ilots Robini, immeubles de logements portés par les promoteurs Cogedim et Icade et
dessinés par les architectes Comte & Vollenweider et Jean-Paul GOMIS

-

2017 : bâtiment du nouvel Institut Méditerranée des Risques, de l’Environnement et du
Développement Durable, conçu par Marc BARANI, première des implantations prévues de
l’Université Nice Sophia Antipolis, et qui sera suivie en 2018 par le projet d’Institut de Physique
de Nice

-

2017 : Palazzo Méridia, conçu par Architecture Studio, projet porté par Nexity Ywood, premier
immeuble de bureaux en ossature bois de cette hauteur au niveau national

-

2017/2018 : pôle intergénérationnel porté par la Ville de Nice et le CCAS, proposant en son sein
une crèche, un groupe scolaire, un EHPAD et une résidence foyer pour personnes âgées

-

2018 : Campus Régional de l’Apprentissage, porté conjointement par la CCI et le bailleur social
Habitat 06

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Projets engagés sur la ZAC Nice Méridia.

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III. L E MACROLOT « D ESTINATION M É RIDIA »
1. LE SITE
L’opération Destination Méridia, objet de l'appel à projet, comporte la réalisation de 7 lots à bâtir au
sein de la ZAC Nice Méridia, représentant 70 000 m² de surface de plancher environ.
Son périmètre s’organise autour des espaces publics et commerces de centralité du futur quartier : la
place et le cours Méridia. Il représente environ 17 500 m² de foncier correspondant à l’emprise des lots.
Les espaces publics demeurent de la compétence et à la charge de l’EPA (cf. carte de délimitation des
emprises des ilots et des espaces publics).

Plan schématique du périmètre du macrolot avec surfaces publiques/surfaces privées

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Il est délimité à l'Est par la nouvelle avenue Simone Veil, livrée en 2016 par la métropole NCA, et est
traversé par la rue Emmanuel GROUT, qui innerve la ZAC du nord au sud. Il est bordé au nord et au sud
par les futurs cours Robini et cours de l'Université, axes et parcs structurants du quartier.
Il se situe à 400 m environ de l'arrêt de la ligne de tramway T2 dont la mise en service est prévue en
2018, et sera desservi directement par la future ligne T3.

Périmètre de l’opération

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2. LA MAITRISE FONCIERE
Le foncier du site est aujourd’hui partiellement maîtrisé. La maîtrise complète sera acquise par l’EPA par
expropriation au terme de la procédure de DUP, qui est actuellement en phase judiciaire. Le planning
prévisionnel permet d’envisager une prise de possession des terrains à la mi-2018. Il reste soumis à des
aléas, susceptibles de décaler le calendrier de réalisation de l’opération.

3. POURQUOI UN MACROLOT ?
La commercialisation de la partie centrale de la ZAC sous la forme d'un macrolot répond pour l'EPA à
plusieurs objectifs.
L'enjeu est d'abord de concrétiser à court terme l'émergence de la centralité Nice Méridia par un acte
d'aménagement visible et ambitieux, en donnant à voir la qualité architecturale et urbaine qui sera celle
du futur quartier.
L'opération vise par ailleurs à favoriser la prise en compte de la complexité technique associée à la
réalisation de ces lots, du fait en particulier de leur imbrication, et de la réalisation d'un parking
mutualisé. L'offre commerciale à développer représente une grande part de l'offre prévue sur la ZAC.
Son intégration au sein de la consultation doit permettre d'en renforcer la qualité et la cohérence avec
les projets architecturaux.
Enfin, l'innovation constitue un objectif essentiel de la démarche d'appel à projet. La constitution de
groupements pluridisciplinaires, et la démarche proposée de dialogue collaboratif, visent ainsi à aller un
cran plus loin dans l'émergence de réponses innovantes aux enjeux de construction de la ville, comme
cela est détaillé plus bas.

4. LES OBJECTIFS DE LA CONSULTATION
L’innovation au cœur du projet
L'innovation constitue un objectif transversal de la consultation. Il n'est pas indépendant des autres
objectifs, mais doit au contraire favoriser leur atteinte par des réponses plus sobres, plus performantes
et mieux intégrées. L'EPA souhaite faire de la technopole Nice Méridia un laboratoire de la ville durable,
en y développant des opérations innovantes, voire expérimentales, d'un point de vue environnemental,
social, économique, culturel et en matière d’animation urbaine.
Les 4 grands objectifs du macrolot :
1. Créer une identité de quartier autour d’une architecture exemplaire adaptée au site
2. Créer un quartier mixte vivant et doté d’une grande qualité d’usage
- Créer un lieu de destination animé
- Mettre la qualité d’usage au centre des réflexions
- Promouvoir un parcours urbain, artistique et culturel au sein du quartier
- Intégrer les questions de sécurité dès la conception
3. Créer un quartier exemplaire en matière d’impact environnemental
4. Optimiser et maîtriser le planning de réalisation

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5. LES ORIENTATIONS URBAINES
5.1 La vision de l’urbaniste : Christian Devillers
Lancée par l’EPA Plaine du Var sous forme d’un macrolot, l’opération de près de 70.000m² de surface de
plancher, revêt une importance capitale pour l’ensemble du quartier dont il constitue l’espace central. On y
trouve l’ensemble des enjeux de ce grand projet urbain : mixités fonctionnelles, sociales, générationnelles
et morphologiques, accessibilité par les modes doux et les transports publics, flexibilité à terme des usages
de l’espace public et des bâtiments, forte ambition environnementale, présence d’un réseau géothermal et
d’un smart-grid, animation urbaine et ambiance de centre-ville engendrée par une forte densité, des rez-dechaussée actifs et une diversité de population : familles, étudiants, chercheurs, salariés des entreprises,
personnes âgées, etc.
Rappelons tout d’abord les grandes intentions du projet urbain sur ces lieux.
Deux axes nord-sud : la rue Emmanuel Grout qui suit un ancien canal d’irrigation et traverse le cœur du
quartier en reliant toutes ses fonctions essentielles et l’avenue Simone Veil destinée à recevoir la future
ligne 3 du tramway, articulation entre la ZAC et les coteaux et qui est la façade urbaine est du quartier.
Deux places, celle du futur tramway qui est un élargissement de l’avenue Simone Weil et une véritable
« porte d’entrée » dans le cœur du quartier. C’est « l’espace d’appel » des commerces et des activités
ouvert sur le passage des piétons, voitures et transports en commun (future station de tramway). De cette
place on voit les rez-de-chaussée actifs, les bâtiments hauts, l’hôtel, etc. Elle porte une certaine
monumentalité et l’image du quartier pour le reste de la ville. Elle donne à voir ce qu’est ce quartier, quel
est son rôle dans la métropole, quelle est son ambiance…
La place Méridia au cœur du quartier est plus fermée ; elle est longée par la rue Emmanuel Grout et par
deux rues au Nord et au Sud (le cours Méridia) qui délimitent l’îlot central entre les deux places. L’ambiance
de la place Méridia doit être celle qu’on trouve dans les villes du Midi dont l’espace public est encore pratiqué
de multiples façons : marché forain, terrasses de cafés et restaurants, jeux de boules, bancs publics, lieux
de convivialité à l’ombre des platanes… Rappelons la présence à proximité
immédiate de l’équipement intergénérationnel (personnes âgées, étudiants, enfants)
celle de l’université (IMREDD, Institut de physique) d’immeubles de bureaux et de
nombreux logements et, un peu plus loin, Nice Matin, IBM, le Campus de
l’apprentissage, les concessionnaires auto.
Les deux rues latérales appelées Cours Méridia relient les deux places et
permettent un parcours commercial « en boucle ». Elles ont vocation à desservir
l’hôtel, les activités de rez-de-chaussée, les bureaux, les logements.
Les îlots situés le long de l’avenue Simone Veil (lots M1, M2, M3, M4) auront une
volumétrie plus différenciée avec des bâtiments emblématiques notamment à l’angle
du cours de l’université (50 m) . Les îlots entourant la place Méridia seront plus réguliers avec néanmoins
des hauteurs ponctuelles importantes (lot M7) mais c’est l’idée de régularité qui doit primer sur l’expression
singulière des bâtiments.
Par comparaison avec les places, l’avenue ou le cours de l’université, les rues sont des espaces qui doivent
sembler étroits surtout quand ils sont dominés par des bâtiments hauts. Le resserrement de l’espace est
nécessaire au commerce et à l’animation urbaine ; il peut être compensé par des échappées visuelles
ponctuelles vers les cœurs d’îlot.
La complexité programmatique est plus grande dans les îlots M3, M4 côté avenue (superposition parking,
commerces, lieux de travail avec logements et hôtel). Les îlots M1, M2, entre le cours Méridia et le cours
de l’université sont ceux qui auront le plus de visibilité et donc le plus grand impact architectural.

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La volonté d’animation urbaine et la superposition des programmes nécessitent de bien gérer leur
fonctionnement au moment de la livraison mais aussi dans le long terme.
L’adaptabilité voire la réversibilité des bâtiments devra leur permettre d’accueillir sans coûts excessifs
l’évolution des usages.
Une architecture remarquable par elle-même mais dont la première mission est d’être au service
de la ville
Des architectures de très haut niveau sont attendues ici et ce point est essentiel pour l’EPA comme pour la
Métropole. La décision de répartir les constructions entre au moins 7 architectes traduit le désir d’une
certaine diversité et la crainte d’une monotonie qui apparenterait ce quartier à un unique bâtiment. Dans cet
esprit chaque architecte est invité à donner le meilleur de lui-même avec toute sa capacité d’invention mais
dans un esprit de dialogue avec ses voisins au profit de la cohérence et d’une certaine unité de quartier.
Contrairement à d’autres opérations urbaines où la diversité a été recherchée par principe et contrairement
à la tendance actuelle des architectes à se singulariser pour se faire reconnaitre, l’esprit recherché de
Méridia est plutôt celui des villes où les constructions inscrites dans la continuité des espaces
urbains et dans la répétition des types exprimeraient leur individualité « soto-voce ». Ce qui relevait
autrefois de conventions partagées par tous relèvera ici d’un projet et d’une volonté commune.
Quel esprit pour Méridia ? Il n’y a pas de tradition à appliquer mécaniquement mais il faut exprimer
l’adéquation au climat méditerranéen et l’appartenance à Nice-Côte d’Azur où les bâtiments d’habitation
possèdent de généreux espaces extérieurs. L’architecture doit être bioclimatique et pas seulement
conforme à la réglementation thermique. Concrètement, cela veut dire qu’on recherche la lumière mais
qu’on se protège de la chaleur. La lumière doit donc, sauf en hiver, être réfléchie sur des murs, des
espaces de transition, des brises soleil, des BSO (obligatoires au cahier des charges de la ZAC pour les
bureaux). L’autre caractéristique de l’architecture méditerranéenne est la ventilation naturelle traversante
qui procure une climatisation naturelle à l’intérieur comme à l’extérieur. La végétation joue un grand rôle en
procurant de l’ombrage et en réduisant la chaleur par évapotranspiration.
Le plan directeur établi par Devillers & Associés n’est pas un plan masse définitif mais une faisabilité et une
indication sur la volumétrie souhaitée ; celle-ci peut donc être modifiée. Seul l’espace public (rues et places)
est fixé et reste sous la maîtrise d’œuvre de Devillers et Associés car il est en continuité avec le reste du
quartier, mais de légères inflexions du tracé de l’alignement peuvent être proposées. Le nivellement
dépendant du raccordement avec les espaces publics voisins ne peut être remis en cause ; tous les
bâtiments devront avoir leur rez-de-chaussée et leurs accès de plain-pied sur rue.
La volumétrie des bâtiments peut évoluer mais elle devra prendre en compte les rapports avec les bâtiments
des lots extérieurs à la consultation ainsi que les intentions exprimées par le plan directeur évoquées plus
haut. Il y a un équilibre à trouver entre le dynamisme d’une composition pittoresque qui s’exprime ici par
exemple dans le tracé du cours Méridia avec la présence (purement indicative) d’une tour ovale et désaxée,
et l’esprit de régularité et d’unité du projet.

19

Volumétrie indicative du secteur du macrolot

5.2 Créer une identité de quartier autour d’une architecture exemplaire adaptée au
site
Harmonie architecturale et identité azuréenne
L’EPA attend des équipes une réalisation de grande qualité urbaine et architecturale.
Une harmonie architecturale est recherchée pour ce quartier de centralité, avec une écriture qui
réponde aux spécificités niçoises. Avec les autres concepteurs, l’architecte coordonnateur sera
garant de cette harmonie.
La conception sera adaptée au climat local, puisant son inspiration dans la culture méridionale, par
exemple, pour l’éclairement naturel, la place et l’usage de l’eau, l’usage des terrasses, l’orientation
nord-sud des immeubles d’habitation observées dans la construction niçoise, les transparences des
espaces public/privé, le jeu d’ombres et de lumières de la ville aux différentes heures de la journée
etc.

20

Un signal architectural fort émergeant au sein de cette harmonie
Emergeant au sein de cette harmonie, la tour Méridia (55m), située dans la volumétrie indicative à
l’angle du cours de l’université et de l’avenue Simone Veil, joue le rôle de signal architectural de la
technopole urbaine (lot M1). Associé, dans la faisabilité, à l’hôtel, ce lot plus singulier participe d’une
identité forte du quartier. Deux autres points d’émergence sont proposés dans le plan guide, en
partie sud de la place Méridia (lot M7).

5.3 Créer un quartier mixte vivant et doté d’une grande qualité d’usage

Place Méridia

Un lieu de destination, de rencontre et de mixité
Le cours et la place Méridia sont bordés de commerces, services, cafés et restaurants répondant aux
besoins quotidiens des habitants, des étudiants et des actifs, mais proposant aussi plus largement
aux habitants de la Plaine du Var une offre de destination et des espaces publics de grande qualité.
Ils créent les intensités d’usages que l’on retrouve dans un quartier du centre-ville de Nice.
La ville intense, définie par l’Agence Christian Devillers & Associés, se retrouve d’abord à travers la
mixité fonctionnelle du cœur de quartier. Habitations, bureaux, pôles universitaires : le quartier vit
aux rythmes d’une multiplicité d’usagers, amenant avec eux une animation de jour comme en
soirée, en semaine comme le week-end.

21

L’offre commerciale et de services
Cette intensité se concrétisera au travers d’une offre commerciale et de services à la fois :




adaptée au futur contexte urbain du quartier, au contexte local et à la clientèle visée
diversifiée pour animer les socles actifs
réversible pour répondre aux différentes temporalités du projet et au-delà

L’offre commerciale est le socle de cette « pièce urbaine ». La programmation proposée se voudra
innovante, créative et vecteur d’identité de l’ensemble de la technopole Nice Méridia.
Au regard des enjeux de fabrication de ce « niveau zéro » animé, il conviendra de réfléchir à un
montage adapté pour porter, commercialiser et animer dans le temps ces rez-de-chaussée.

La figure de la « boucle commerciale marchande» : le cours Méridia
Dans une logique de fluidité des parcours dans le quartier, au droit de la future station de tramway
et dans un objectif de création d’un linéaire important de vitrines pour conforter la vocation de pôle
d’intensité commerciale, le cours Méridia est une réponse au principe de « boucle commerciale »
recherché ici, avec la place Méridia en fond de scène.
Un retrait de l’îlot central est prévu côté Simone Veil pour offrir une ouverture vers ces cours, et un
espace public de qualité qui fait office de seuil à ce quartier de centralité. Le cours le plus au sud
présente des largeurs fluctuantes, ce dernier est planté généreusement pour offrir un ombrage de
qualité, tout en permettant une fluidité de parcours de façade à façade.
Le cours le plus au nord, présente une largeur plus étroite, en écho aux ruelles du centre historique,
qui appelle ici à un jeu de quinconces des immeubles au-dessus du socle pour garantir
l’ensoleillement et éviter le vis-à-vis difficilement acceptable aujourd’hui entre deux logements.
Dans la continuité de ces cours piétonniers, et au croisement avec la rue E. Grout, la place Méridia
a pour ambition d’être un lieu animé et bordé de commerces, cafés et restaurants en pied des
immeubles de logements.
La place est conçue comme un espace polyvalent à l’échelle du quartier, dans la tradition de la
convivialité des places méditerranéennes offrant : terrasses, marchés non sédentaires,
manifestations publiques culturelles, sportives … Des arbres de haute tige la bordent pour offrir des
espaces ombragés qui seront bienvenus en été, une fontaine agrémente le lieu également.
Ces deux espaces publics seront traités de manière très qualitative, avec des matériaux de sols
nobles et pérennes, en écho à ceux que l’on trouve dans le centre-ville de Nice.

Un cadre résidentiel de qualité
Au-delà des questions commerciales, c’est également un ensemble résidentiel très important à
réaliser à l’échelle de l’opération (environ 800 logements). Les immeubles se développent pour la
plupart au-dessus du socle commercial (en trouvant leurs halls ouverts sur l’espace public) mais
aussi le long du cours de l’université.

22

C’est une véritable pièce urbaine de quartier, profitant d’une proximité immédiate de la future école
et de la crèche-halte-garderie, du futur tramway, du parking structurant, des commerces et services.
C’est ce cadre résidentiel de grande qualité qu’il s’agit de développer ici.
Les innovations résidentielles au service des usagers sont attendues (mutualisation d’un studio/
usage des toitures/ générosité des prolongements extérieurs des pièces à vivre…).
Un grand soin sera apporté à la qualité des logements proposés : orientation, pièces à « vivre » et
l’espace de la cuisine, prolongements extérieurs appropriables (balcons/loggias), travail sur les
ouvertures et les occultations (expression architecturale et source de confort thermique).

Un parcours culturel et artistique
La dimension artistique et culturelle doit être intégrée dans la conception du quartier à chaque
étape de sa vie (utilisation des friches, en phase chantier, en phase définitive). Enfin, des
propositions sont attendues pour créer un parcours culturel et artistique au sein du quartier,
pouvant irriguer les espaces privés comme publics.
Cette animation pourra prendre toutes les formes (œuvres statiques, œuvres dynamiques, mise en
lumière, spectacle vivant, etc.).
A minima, les projets intègreront la démarche « un immeuble, une œuvre ».

Usages et appropriation du quartier par ses usagers
La création de cette centralité urbaine doit s’accompagner de propositions concrètes pour assurer
l’appropriation du quartier par ses habitants et le développement d’usages qui conforteront à la fois
l’intensité urbaine, et la qualité de vie en ville. Il s’agit de puiser dans les nouvelles pratiques des
sources de qualité d’usage.
Une réflexion est attendue sur les sujets suivants :
 les espaces partagés et lieux de rencontre à plusieurs échelles
 les services innovants pour une multiplicité d’usages
 les services autour de la mobilité et de l’intermodalité
Il est recommandé d’intégrer des gestionnaires/exploitants dans les équipes, capables d’avoir des
retours d’expériences qui renforceront ces propositions.
Ces propositions devront être appréciées au regard du planning progressif de création de la ville et
du macrolot.

Sûreté et sécurité du quartier
Il est attendu des propositions concrètes et innovantes pour intégrer les enjeux de sécurité et de
sûreté dès la conception du projet d’ensemble, notamment au sein des espaces privés, et en
interface avec l’espace public.

23

Un grand parking mutualisé
Le développement de l'offre de stationnement au sein de la ZAC a été conçu en tenant compte de
la présence de la nappe alluviale du Var, qui conduit à ne réaliser en règle générale qu'un seul niveau
de parking en infrastructure au droit des programmes immobiliers.
Pour les besoins excédentaires, le plan directeur prévoit la réalisation de trois parkings mutualisés,
dont un au sein du macrolot.
La réalisation, le portage de long terme, et la gestion de ce parking mutualisé sont intégrées à la
présente consultation. Les ambitions et prescriptions associées sont détaillées plus bas.
Les propositions des candidats porteront sur la conception, la gestion et les services associés, en vue
de :
- Renforcer l’intégration urbaine, s’agissant en particulier des entrées/sortie
- Avoir une grande qualité d’usage pour l’ensemble des usagers, notamment les résidents
- Favoriser le foisonnement
- Favoriser l’intermodalité et accompagner l’évolution des modes de mobilité

5.4 Créer un quartier exemplaire en matière d’impact environnemental
Démarche générale
L’EPA et la métropole souhaitent faire de la technopôle urbaine de Nice Méridia un démonstrateur en
matière de développement urbain durable et de réduction de l’impact environnemental de la ville.
Centralité du futur quartier, Destination Méridia sera une vitrine de cette ambition.
Au-delà du socle d’exigences détaillées plus bas, c’est d’abord une approche cohérente et innovante qui
est attendue. Les équipes devront s’approprier l’analyse des enjeux environnementaux dans le contexte
local, et proposer une stratégie pour y répondre de manière intégrée, sobre et innovante, en identifiant
les thématiques méritant les efforts les plus importants.
L’environnement sera pensé non comme une contrainte mais comme une thématique motrice dans la
conception du projet.
Opérations innovantes ou expérimentales
Les équipes sont invitées à proposer des opérations innovantes ou expérimentales, concourant à faire
de Nice Méridia une vitrine du développement urbain durable. Leur pérennité et leur efficience
devront être démontrées.
Evaluer et maîtriser l’impact environnemental
Au-delà des intentions et des objectifs, la démarche d’évaluation sera partie intégrante du projet.
L’impact environnemental sera évalué en tenant compte de l’usage ultérieur du quartier, au-delà de sa
seule conception.
Afin d’être capable de mesurer l’impact global du projet en termes de réchauffement climatique
(conception, construction, exploitation, cycle de vie…), une approche carbone est attendue de la part
des équipes, qui devront justifier du choix de la méthodologie et de la stratégie retenues.

24

L’intégration au smartgrid Nice Méridia
Au-delà du raccordement obligatoire au futur réseau géothermal et du respect du cahier des charges
smartgrid ready, l’opération sera conçue comme la pièce centrale du SmartGrid Nice Méridia, dont
l’ambition a été décrite plus haut.
Des propositions pourront être faites en matière d’équipements installés, de services proposés, ou
d’objectifs de performance. Elles seront pensées pour s’intégrer au pilotage énergétique mis en place à
l’échelle du quartier, et non de manière autonome.
Les questions de l’intégration de la production photovoltaïque et de la gestion optimisée des bornes de
recharge de véhicules électriques seront abordées. Concernant le photovoltaïque, la piste de
l’autoconsommation à l’échelle des ilots sera étudiée.

Thèmes de réflexion proposés
Parmi les thématiques que les équipes sont invitées à aborder :
-

Innovations constructives, énergie grise dans la construction, cycle de vie

-

Performance énergétique du bâti

-

Mobilité

-

Incitation des comportements éco-responsables

-

Gestion durable des ressources, notamment de l’eau

-

Economie circulaire et circuits courts

-

Présence et mise en valeur de la nature en ville

L’environnement confortable
L’opération doit démontrer que la construction durable est aussi un vecteur de confort et de bien-être.
Souvent pensée comme contraignante, l’éco-exemplarité doit ici être mise au service du confort de
l’usager.
Aussi, la végétalisation du quartier sera pensée pour apporter de la qualité de vie aux futurs usagers que
ce soit en cœur d’ilot (réduction des ilots de chaleur), que sur les espaces libres (espaces récréatifs) mais
aussi les toitures habitées (aspect ludique) et non utilisées (aspect paysager depuis les coteaux). La
limitation de l’imperméabilisation ainsi que les surfaces végétalisées (pleine terre ou non) imposées par
le CRQE seront pensées pour apporter une plus-value aux usagers, et non pas comme un élément
singulier du projet. Le futur macro-lot devra ainsi non seulement être confortable pour l’usager mais
aussi lui permettre de se rendre compte des services écosystémiques rendus par l’environnement.

25

Un chantier exemplaire
L’exemplarité du chantier de construction sera recherchée, en intégrant en particulier les
problématiques suivantes :
- le respect de la charte chantier vert de la métropole NCA
- la prise en compte d’actions d’insertion dans le cadre de la charte d’insertion de la métropole
NCA
- la sécurité et la santé des intervenants
- la réduction des nuisances pour les riverains
- le recyclage et la valorisation des déchets de chantiers
- la minimisation des mouvements de terres
- le contrôle du bilan carbone de la phase travaux

5.5 Optimiser et maîtriser le planning de réalisation
La volonté d’animation urbaine et la superposition des programmes nécessitent de bien gérer leur
fonctionnement au moment de la livraison mais aussi dans le long terme. Cette capacité sera un critère
majeur de choix de l’opérateur. Elle s’appliquera pour le commerce et l’animation urbaine comme pour
le parking.
Parallèlement à cette volonté se conjugue le souhait de concrétiser l'émergence de ce nouveau quartier
dans un horizon temporel rapproché qui se traduit concrètement par un objectif ambitieux en matière
de planning de réalisation. Cet objectif doit concourir par ailleurs à la maîtrise du processus de
construction de la ville, en limitant en particulier les nuisances associées au chantier.
La livraison de l'ensemble des programmes est ainsi visée sur la période 2020-2023 (sous réserve de
l’aléa cité plus haut sur l’échéance de la maîtrise foncière complète à l’issue de la procédure
d’expropriation). La tenue voire l’optimisation de cet objectif de calendrier constitue l'un des axes forts
de la consultation.

6. LA PROGRAMMATION
La programmation proposée sur le macrolot reflète par sa mixité programmatique et l’imbrication des
différents produits donc des usages, les ambitions du territoire de l’Eco Vallée. En conférant une
dominante logement, l’EPA entend donner un signe fort et une inclinaison marquée à l’un des enjeux
majeurs de ce territoire : la production de logements abordables et de qualité pour tous.
Ainsi l’EPA attend des équipes et des maîtres d’œuvre qui les accompagnent une attention particulière
à la production de logements qualitatifs, en accord avec le climat et les usages méditerranéens,
dialoguant entre eux et formant un ensemble harmonieux et équilibré.

26

6.1 La programmation générale
Au total, Destination Méridia représente 70 000 m² de surface de plancher.
Ces surfaces correspondent à la faisabilité esquissée par l’Agence Christian Devillers & Associés dans son
plan guide urbain de la ZAC Méridia.
Il est offert aux équipes la possibilité de proposer une augmentation de la constructibilité d’ensemble
du macrolot (+5% au maximum, soit 73 500 m²) à la condition de motiver cette majoration par une
amélioration significative du fonctionnement urbain, de l’animation et de la qualité d’ensemble, tout en
veillant à la densité possiblement induite.
Les équipes devront veiller à respecter la répartition et les équilibres suivants :
 Au moins 49 875 m² de logements
 Au moins 7 885 m² d’hôtellerie et de para hôtellerie
 Au moins 6 650 m² de commerces et services de proximité
 Au moins 1 900 m² de bureaux
La programmation repose sur la recherche d’une mixité de produits, de fonctions et d’usages à l’ilot.

6.2 Les logements
La surface de plancher de logement se répartira impérativement de la façon suivante :
 65 % de logements libres,
 30 % de logements locatifs sociaux,
 5 % de logements en accession sociale.
L’EPA attend qu’environ 40% des logements libres soient en accession intermédiaire avec application de
clauses antispéculatives.
La qualité et l’organisation des halls d’entrée des programmes de logements devront être soignées
garantissant un bon rapport aux espaces publics et une animation vivante, prolongement des
commerces et services voisins.
Les programmes de logement devront être préférentiellement d’une épaisseur maximum de 13 m
(uniquement pour les traversants). Tous les logements supérieurs aux deux pièces devront être si
possible bi-orientés et ainsi être traversants ou en angle. La qualité d’usage et de bien vivre
méditerranéens se retrouvera avec un véritable espace extérieur (loggia, balcon, terrasse…) dans les
logements.
Le développement de l’offre de logements s’inscrira dans le respect de la charte de partenariat
public/privé « pour un cadre constructif en faveur du logement social durable 2017-2022 », portée par
la Métropole Nice Côte d’Azur et dont l’EPA est signataire.

27

Il sera par ailleurs primordial pour l’EPA que les équipes proposent de véritables logements qui devront
répondre aux surfaces moyennes habitables minimales (loi Carrez) suivantes, selon leur typologie :
 Type 1 : 25 m² Shab
 Type 2 : 40 m² Shab (42 m² minimum en social)
 Type 3 : 65 m² Shab
 Type 4 : 73 m² Shab
 Type 5 ou plus : 90 m² Shab
L’EPA sera attentif à toute proposition favorisant des logements de type 3 ou plus. S’agissant des
logements sociaux, ces surfaces minimales indicatives peuvent être revues en fonction du cahier des
charges spécifique du ou des bailleurs sociaux.

6.3 Les commerces et services

L’objectif de l’EPA sur ce volet commerces/services est de permettre la création de valeurs, la diversité
d’activité, la complémentarité d’offre et la pérennité. Ces attendus pourront se traduire par la recherche
d’une véritable offre de proximité et d’une différenciation de positionnement à l’échelle de la
métropole.
Au moins 6 650 m² de commerces, services, cafés, restaurants, brasseries en rez-de-chaussée et/ou en
mezzanine sont attendus pour animer les programmes, les espaces publics et permettre de conforter la
vocation de centralité de la technopole urbaine. Ils devront apporter à la fois une réponse en termes
d’offre de proximité mais aussi une offre de « destination » capable de susciter un engouement et de
créer une identité forte.
La spatialisation de l’offre en commerces et services et son phasage devront être en lien direct avec
l’organisation du plan guide de la ZAC. La constitution d’une « boucle marchande » est envisagée depuis
le front de commerces de l’Avenue S. Veil en direction de la place Méridia.
La centralité commerciale de Nice Méridia devra lui permettre de rayonner au-delà de la ZAC, sur
l’ensemble du secteur allant des quartiers Arénas/Aéroport à ceux de St Isidore/Allianz Riviera en
passant par ceux des coteaux environnants, et de remplir une véritable fonction d’animation urbaine de
l’Eco Vallée.
Les activités développées doivent être innovantes et originales et permettre l’émergence d’une offre de
qualité.
La programmation minimale attendue repose notamment sur :
 Une moyenne surface de l’ordre de 1 500/2 000 m² GLA qui constituera la principale activité
d’appel, catalysera et accompagnera les différentes activités de commerces et services de
proximité situées en pied d’immeubles. Les équipes devront proposer un positionnement et une
thématique de cette moyenne surface complémentaire des autres activités dans le cadre d’un
plan de merchandising étudié, diversifié et équilibré.

28

 2 000 à 2 500 m² environ de commerces et services de proximité.
 1 500 à 1 700 m² environ de restaurants, brasseries, cafés : avec terrasses et animant les espaces
publics, ils seront privilégiés sur et aux abords de la place Méridia et du cours de l’Université.
 Des activités de services non marchandes travaillant sur une liste de clientèle et non une zone de
rayonnement (PME, artisans, conciergeries, professions libérales…) pourront venir compléter
l’offre de services sur le quartier.
 Enfin certaines activités non commerciales liées à la dimension métropolitaine de la technopole,
à la présence de l’Université et de grandes entreprises telles que des espaces de tiers lieux,
fablabs, co-working …pourraient enrichir l’animation et les amplitudes d’ouverture sur le quartier.

Il serait apprécié que cette polarité commerciale nouvelle puisse s’accompagner d’animations
périodiques de types marchés non sédentaires, à thèmes, ancrés dans l’histoire du lieu, dans l’histoire
de la ville… génératrices de flux, d’évènements, de rencontres, de synergies…
L’EPA ouvre la possibilité à toute proposition reposant sur d’autres solutions identifiables,
développables et pérennes en termes de contenu, de concept, de surface et de montage. Elle devra en
ce cas, être argumentée, détaillant les raisons des évolutions suggérées, leur potentiel économique et
leur impact sur l’offre commerciale existante et à venir sur le secteur.
La présence d’un opérateur investisseur unique, au profil national comme local, ne doit pas écarter la
possibilité d’implanter des acteurs locaux proposant une offre de qualité, reconnue localement et en
phase avec l’environnement niçois (artisans, métiers de bouche, restaurateurs…).
L’EPA examinera avec beaucoup d’attention la pertinence et l’équilibre des offres. Il sera notamment
particulièrement attentif à leur pérennité dans le temps.La montée en charge progressive à mesure de
la réalisation des différents programmes composant le macrolot, devra permettre le recours à des
occupations précaires sur certains locaux.
Les locaux de commerces et services devront être livrés pré-aménagés avec vitrines et fluides en attente.

29

Spatialisation indicative du programme commercial

6.4 Les produits hôtelier et parahôtelier
Au moins 7 885 m² d’hôtellerie et para hôtellerie sont attendus afin de créer une offre de service peu
présente dans l’environnement actuel et futur de la technopole urbaine de Méridia (pôle universitaire
et campus d’enseignement supérieur, grands équipements publics, pôle d’affaires..).

30

Il sera recherché une complémentarité d’offre, un élargissement des services et modes de gestion et
d’animation, d’innovation dans les types d’établissements qui pourront être proposés :
 Une partie hôtelière plus traditionnelle située sur un segment de type 3 étoiles avec quelques
services associés, de l’ordre de 100/120 clés.
 Une offre différenciée, plus hybride avec des concepts innovants, en rupture avec les codes de
l’hôtellerie classique. Elle pourra notamment être plus orientée sur l’hébergement courte et
moyenne durée pour chercheurs, doctorants, délégations d’affaires, délégations sportives,
résidence internationale, ...
Ce volet doit participer activement à l’animation générale du futur quartier en confortant la fonction de
lieu de destination, par les espaces ainsi créés (toitures animées, terrasses, évènementiel, espaces
culturels, espaces numériques…).

Ces produits pourront s’inspirer des nouveaux concepts qui définissent l’hôtellerie de demain,
autour de l’espace de travail, de la santé, du bien-être, des sens et de la culture.
6.5 Le parking et le local central du réseau géothermal
Enfin, il est rappelé que font partie intégrante de la programmation :
-

La réalisation du parking mutualisé.

-

La réalisation du génie civil du local central du réseau géothermal, avec un objectif de livraison
dès 2019. Il ne sera réalisé que dans l’hypothèse où la solution de production centralisée est
retenue par la métropole NCA et l’EPA. Cette option sera arrêtée en phase 2 de la consultation.

Les prescriptions correspondantes sont précisées dans la partie suivante.

7. PRIX DE VENTE DU FONCIER
Quel que soit le programme d’ensemble réalisé sur le macrolot, la charge foncière globale sera vendue
par l’EPA au montant minimum de 33,6 M€ HT.
Compte tenu des flexibilités accordées dans le cadre de cet appel à projet, le prix résultant de la
multiplication des surfaces de plancher développées par le montant des charges foncières unitaires
fixées par typologies de produit (cf. tableau ci-dessous) pourra être supérieur au montant minimum
identifié ci-dessus.
Dans ce cas et uniquement dans ce cas, le montant maximum sera retenu pour le montant de la vente.
Un complément de prix sera versé pour chaque vente en cas de dépassement du programme tel
qu’indiqué dans la promesse de vente. De la même manière, en cas de dépassement du programme tel
qu’indiqué dans chaque acte de vente, il sera versé un complément le complément de prix de charge
foncière correspondant et ce pour une durée de 15 ans à compter de la signature de chaque acte de
vente. Pour calculer les montants des compléments de prix, les charges foncières unitaires fixées par
typologies de produit seront appliquées.
La valeur de ces charges foncières unitaires est révisable, uniquement à la hausse, en fonction de l’indice
TP01.

31

A ce stade, il n’est pas appliqué de charge spécifique au parking. En fonction du montage juridique et
financier proposé par les équipes pour le parking mutualisé, l’EPA pourra engager avec elles une
discussion au cours de la phase 2 sur une valorisation de la charge foncière associée à cette partie du
programme. Les équipes sont invitées à réfléchir à cette possibilité.

Destination
Logement Accession libre :
Logement Accession intermédiaire :
Logement Social :
Locatif :
Accession :
Hôtellerie classique :
Para-hôtellerie :
Bureaux :
Services :
Commerces :
De proximité
Moyenne surface

€uros HT / m² SdP
650 €
650 €
300 €
450 €
300 €
350 €
360 €
400 €
250 €
350 €

8. LES PRESCRIPTIONS ET CONTRAINTES TECHNIQUES
8.1 Prescriptions relatives au développement de l’offre de stationnement
Dimensionnement et foisonnement
L’offre de stationnement à développer répond à plusieurs besoins :
-

Le besoin de stationnement des programmes immobiliers inclus dans le présent macrolot.

-

Le besoin de stationnement des autres programmes de la partie centrale de la ZAC non encore
livrés et non inclus dans la présente consultation. Leur livraison est envisagée à échéance finale
de 2026. La programmation indicative hors macrolot représente environ 35 000 m² SDP dont 60%
de logements.

-

Le besoin de stationnement des programmes futurs identifiés et engagés dans le secteur proche
mais hors périmètre de la ZAC.

-

Le besoin de stationnement de type public, lié aux utilisateurs actuels et à la fréquentation du
quartier, et résultant notamment de la suppression de places de stationnement en surface dans
le cadre de l'opération d'aménagement.

Compte tenu de la mixité programmatique du secteur central de la ZAC, la mutualisation et le
foisonnement devront être recherchés, dans une logique d'économie de moyens, au travers d'un mode
de gestion adapté.

32

Un dimensionnement minimal est imposé : il sera de 1 200 places dont au minimum 700 places devront
être mutualisées et accessibles au public (abonnements, tarifs horaires…).
Ce dimensionnement est détaillé dans l’annexe 11.
Tout programme livré devra satisfaire à ses besoins propres en matière de stationnement en
infrastructure et dans le parking mutualisé.
Le recours à tout stationnement extérieur de surface est prohibé.
270 Places devront être réservées au bénéfice des promoteurs des autres lots à réaliser sur la ZAC. Ces
places seront attribuées après validation de l’EPA, à des conditions financières qui seront définies à
l’issue de la phase 2 de la consultation.
La cession du parking devra être réalisée au bénéfice d’un seul opérateur spécialisé identifié au stade
de l’offre finale. Il conviendra de démontrer la pérennité et le respect des usages dans le temps.

Deux roues
Concernant les deux roues, les candidats se référeront aux exigences du PLU et aux objectifs proposés
dans le CRQE. L’offre correspondante devra être organisée et développée préférentiellement en surface,
à l’intérieur du bâti ou en extérieur.

Implantation et accès
L'implantation du parking est de la liberté des équipes. Pour des raisons d’organisation des flux, et de
qualité d'usage, une localisation de tout ou partie du parking le long de l’avenue Simone Veil est
toutefois privilégiée par l’EPA. L’accès au parking se fera préférentiellement sur cette avenue.
La conception du parking sera optimisée au regard des contraintes techniques, économiques et
réglementaires.
L'Agence Christian Devillers & Associés a imaginé une implantation en infrastructure, sur deux niveaux.
Les équipes sont libres de proposer la solution la plus adaptée en tenant compte des contraintes
techniques et réglementaires liées à la présence de la nappe alluviale du Var. Le positionnement d’une
partie du parking en superstructure n’est pas exclu, dans la mesure où les équipes parviendraient à
proposer un traitement architectural et urbain adapté pour le concilier avec la densité déjà importante
du programme.
Le parking pourra être réalisé sous les espaces publics. Toutefois, il devra être conçu de façon à
permettre :
- Des plantations d’arbres de haute tige avec des fosses d’une profondeur minimale de 2 m et
d’une capacité de 25 m3 minimum.
- Le passage des réseaux publics sous la rue Emmanuel Grout.
- Un traitement des eaux pluviales par tranchées drainantes sous le cours et la place Méridia.
Il faudra aussi tenir compte du caractère circulable des espaces publics, pour dimensionner les
structures.

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Gestion et services
La métropole Nice Côte d’Azur n'envisage pas de prendre part à la gestion ultérieure du parking. La
définition de son mode de propriété et de gestion relève donc de l'équipe, et devra garantir une qualité
d'usage pérenne. La cession du parking à une entité extérieure au groupement n'est pas exclue, dans la
mesure où cette garantie de pérennité et du respect des usages dans le temps est démontrée. Outre la
conception et le mode de gestion, les propositions porteront également sur les services innovants
associés.
Le parking devra être conçu pour accompagner l’évolution des modes de mobilité, en proposant
également des services adaptés (intermodalité, auto-partage, véhicules électriques, deux ou trois-roues
motorisés etc.), voire accueillir des usages alternatifs ou en relation avec les activités de surfaces comme
les livraisons etc.
Tarification
Les équipes devront proposer une politique de tarification en démontrant son caractère attractif pour
l’ensemble des publics et usages identifiés.

8.2 Prescriptions environnementales et prise en compte du CPAUPE
Au-delà des éventuels référentiels environnementaux choisis par les équipes dans leurs projets (BDM,
HQE et autres), des prescriptions propres à la démarche Eco-vallée seront obligatoirement suivies par le
candidat.
Le socle des prescriptions urbaines et environnementales à respecter résulte de la prise en compte du
cahier des prescriptions architecturales, urbaines, paysagères et environnementales (CPAUPE), et de
l’atteinte exigée minimale du niveau performant du cadre référence pour la qualité environnementale
de l’Eco-Vallée (CRQE). Il est noté qu’étant donné que le CPAUPE est en cours de révision, ce sont les
prescriptions CRQE qui prévalent.
Les principales prescriptions environnementales du niveau performant sont rappelées ici sans que cette
liste soit exhaustive.
-

-

-

Performance thermique : pour les bâtiments résidentiels et tertiaires, atteindre un niveau de
consommation en énergie primaire inférieur à 80 % du Cep max défini par la RT 2012, hors prise
en compte du coefficient de modulation lié au réseau géothermal.
Pour les bâtiments résidentiels et tertiaires, atteindre un BBio inférieur à 80 % du BBio max défini
par la RT2012.
Atteindre une température intérieure conventionnelle Tic < Ticréf (suivant RT 2012).
Couvrir les besoins en énergie finale du bâtiment par des énergies renouvelables disponibles sur
place à hauteur de 25 % minimum d’énergie renouvelable et permettant la mise en œuvre de la
démarche smartgrid.
Prévoir 20 % de places de stationnement pré-équipées pour la recharge de véhicules électriques,
dont 5 % de places effectivement équipées à la livraison.
Recycler ou valoriser les déchets de chantier à hauteur de 50 % minimum.
Justifier via la Simulation Thermique Dynamique que la température intérieure ne dépassera pas
les 28°C pendant une durée maximum de 100 heures en été.
Réduction des effets d’ilots de chaleur.
Limiter les émissions de CO2 générées par l’utilisation de l’énergie à un niveau inférieur à 15 kg
eq CO2/an/m² de surface de plancher.

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L’ensemble des objectifs à atteindre pour l’obtention du label Eco-vallée sont listés dans le CRQE
disponible en annexe.

8.3 Energies
Il est attendu, en lien avec l’ambition de réaliser un quartier smartgrid, un déploiement important
d’énergie d’origine renouvelable dans le macrolot, hors réseau géothermal. Cette demande concerne
particulièrement les panneaux photovoltaïques.
La répartition de l’implantation du générateur photovoltaïque sur le bâtiment (en toiture, en brise soleil,
en façade verticale, ou en parois vitrée…) sera optimisée en fonction de l’architecture du bâtiment, de
la fonctionnalité des surfaces, de la productivité solaire, et du coût global de l’installation
photovoltaïque.
Le modèle d’exploitation demeure de la liberté des équipes, mais devra être pensé en relation avec le
pilotage énergétique envisagé à l’échelle du quartier. Lorsqu’il est pertinent, le schéma
d’autoconsommation à l’échelle du bâtiment ou de l’ilot sera privilégié.

8.4 Végétalisation pleine terre
Les surfaces végétalisées et de pleine terre concourent à plusieurs objectifs : préservation de la
biodiversité et des corridors écologiques, gestion des eaux pluviales et limitation de
l’imperméabilisation, qualité paysagère et qualité d’usage, lutte contre le phénomène d’îlot de chaleur,
lutte contre la pollution…
Au-delà de la mise en œuvre de ces espaces, les équipes sont invitées à proposer une approche globale
pour expliciter de quelle manière ils apportent ces services et aménités, en développant notamment la
question de leur usage.
Les prescriptions minimales à respecter sont les suivantes :
-

respect d’une surface minimale de 10 % de pleine terre à l’échelle de l’ensemble des lots (avec
une péréquation possible entre les différents lots) ;

-

respect d’une surface d’espaces végétalisés avec une profondeur de terre supérieure à 80 cm,
représentant au minimum 25 % de la surface des lots (en comptant la surface de pleine terre). Ce
critère s’applique à l’échelle de l’ensemble des lots (avec une péréquation possible entre les
différents lots) ;

-

respect d’un coefficient d’imperméabilisation inférieur à 0,80 (le mode du calcul est rappelé dans
le CRQE), en lien avec les objectifs de gestion des eaux pluviales.

Les espaces libres des îlots devront faire l’objet d’un traitement paysager de grande qualité, en
s’appuyant sur les espaces végétalisés. Un nombre d’arbres de hautes tiges sera imposé par lot (plantés
en pleine terre et/ou en fosse de 25 m3 minimum, dimensionnée en cohérence avec les essences
proposées) pour participer ainsi à des qualités paysagères attendues à Nice Méridia, et combatte
efficacement le phénomène d’îlot de chaleur, l’été par la phyto-évaporation. Une obligation de résultat
sera donc attendue pour répondre à l’objectif global « Réconcilier la ville dense et une forte présence
de la nature ».

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8.5 Raccordement réseaux
Le maillage et le fonctionnement des réseaux, adduction et évacuation, est conçu à l’échelle de la ZAC
Méridia. Les ilots seront raccordés principalement par la rue E. Grout et par la rue de l’Estérel. Un plan
de raccordements aux réseaux sera fourni d’ici le lancement de la phase 2 de la consultation.

8.6 Gestion des eaux pluviales
NOTA : Les prescriptions décrites ci-dessous sont fournies à ce stade à titre indicatif. Elles ont été
établies sur la base du règlement métropolitain en vigueur, décliné de manière spécifique sur la ZAC
Méridia. Ce règlement est en cours de modification, et les contraintes sont susceptibles d’évoluer.
Indépendamment de ces exigences minimales, le traitement exemplaire de la problématique des eaux
pluviales constitue, compte tenu du contexte particulier de la plaine du Var, un objectif de la
consultation, décrit plus haut.
Pour les événements d’une période de retour inférieure au minimum à 30 ans, la régulation s’effectue
dans le lot, selon le règlement métropolitain.
Le débit de fuite s’effectuera vers les réseaux publics, situés sur la rue E. Grout ou la rue de l’Esterel.
Pour les épisodes pluvieux de période de retour > 30 ans, un stockage est prévu dans les espaces publics.
La surverse des lots devra se faire par ruissellement de surface, vers la rue E. Grout, le cours de
l’université ou la rue de l’Esterel.

Période de retour

Zone de stockage

30 ans

Domaine privé

> 30 ans

Domaine public

Le macrolot appartient aux bassins versants BV1a et b :

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8.7 Locaux techniques
Les locaux techniques et chambres qui pourraient être nécessaires à la desserte et au bon
fonctionnement du quartier (transformateur, local vidéocommunication, local téléphonie, armoire
d’éclairage public) devront être réalisés dans les constructions des lots et le(s) volume(s)
correspondant(s) sera (seront) remis au(x) service(s) ou concessionnaire(s) concerné(s).

8.8 Gaz
Un réseau gaz sera mis en œuvre. Le recours au réseau géothermal étant prescrit pour la couverture des
besoins en chaud, froid et ECS, l’utilisation du gaz répond à une logique de complémentarité avec la
géothermie, et de réponse à des besoins spécifiques (exemple : culinaire, process laboratoires…)

8.9 Géothermie
La réalisation d’un réseau de géothermie est envisagée. Il est prévu que ce réseau soit réalisé dans le
cadre d’une délégation de service public, à l’initiative de la métropole NCA, en lien étroit avec l’EPA. Le
raccordement à ce réseau est prescrit pour couvrir les besoins de chauffage et rafraichissement, ainsi
que pour l’eau chaude sanitaire (ECS) des logements.
La solution privilégiée à ce jour s’appuie sur la création d’un réseau d’eau tempérée alimenté par des
doublets géothermiques et desservant, au niveau de chaque bâtiment, les équipements dédiés à la
production de chaud, froid et ECS. Il s’agit d’une solution décentralisée.
Les équipements de production sont implantés au sein des bâtiments dans un local technique dédié,
accessible depuis la voirie publique (sous-station). Le schéma d’exploitation prévoit que les sous-stations
soient équipées par l’exploitant du réseau géothermal, la réalisation du génie civil du local étant
cependant à la charge du promoteur. Les prescriptions techniques et les limites de prestations seront
précisées en phase 2 de la consultation.
Pour chaque doublet géothermique, un échangeur principal assure le transfert d’énergie entre l’eau de
la nappe et la boucle d’eau tempérée qui dessert les bâtiments. Cet échangeur sera positionné au sein
d’un des bâtiments alimentés par le doublet correspondant.
Enfin, l’option d’une solution centralisée (production de chaleur et de froid au sein d’un local unique au
sein de la ZAC, puis distribution dans le quartier) n’est pas définitivement écartée à ce jour, et le choix
définitif entre une solution centralisée ou décentralisée doit être arrêté début 2017, sur la base des
études en cours.
Si la solution centralisée était retenue, la surface des locaux techniques en pieds d’immeubles serait
vraisemblablement réduite.
La surface du local de production centralisée est estimée à environ 400 m². L’option privilégiée à ce
stade est une implantation en sous-sol au sein du périmètre du macrolot. Elle sera confirmée en phase
2 de la consultation. La réalisation du génie civil du local sera assurée par le groupement, le local étant
ensuite racheté par le délégataire de la DSP.

8.10 Prescriptions SmartGrid Ready
Le cahier des charges des prescriptions smartgrid est joint à la présente consultation en annexe du CCCT
(cf. Annexe 3).

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8.11 Gestion des déchets
Le CPAUPE détaille les prescriptions pour le tri des déchets.
L’ensemble des bacs de tris et d’ordures ménagères sont stockés dans des locaux accessibles depuis
l’espace public. Un système de compactage pourra éventuellement être mis en œuvre afin de limiter le
nombre de containers et l’emprise du local déchets.
Il conviendra de se rapprocher des services gestionnaires de la métropole pour le dimensionnement et
la localisation des locaux déchets.
La présentation des conteneurs sur l’espace public ne se fera pas sur les retraits paysagers.

8.12 PLU
Le PLU de la ville de Nice a fait l’objet d’une procédure de mise en compatibilité dans le cadre de la DUP
Nice Méridia. Le PLU issu de cette mise en compatibilité est téléchargeable sur le site internet de la
métropole NCA.
Le périmètre de la consultation est inclus dans le zonage UDn.

8.13 Gestion des sols
Environnement
L’EPA a fait réaliser une étude historique (EVAL 1) à l’échelle de la ZAC, dont le rapport est joint au
présent document.
Il a diligenté une étude complémentaire visant à caractériser la présence de pollutions éventuelles sur
le périmètre de la présente consultation, sur la base d’analyses des sols, des gaz des sols et des eaux
souterraines. Le rapport correspondant sera communiqué au démarrage de la phase 2 de la
consultation.
Les sources potentielles de pollution identifiées par l’étude historique sont liées à la présence d’un
garage automobile, d’exploitations agricoles et de pavillons (cuves à fioul). Le périmètre du macrolot n’a
pas fait l’objet d’activités industrielles.
Les résultats des investigations complémentaires, qui ne sont que partiels à ce stade, n’identifient pas
d’impact dans les eaux souterraines et dans les gaz des sols. Les analyses de sols mettent en évidence
une contamination ponctuelle aux hydrocarbures au droit du garage automobile, une contamination par
des PCBs au droit du lot 2.2, et dépassements de seuils ISDI pour certains métaux lourds.
Comme indiqué dans l’annexe des invariants, la réalisation d’investigations complémentaires visant à
élaborer un plan de gestion des terres excavées, et une évaluation quantitative des risques sanitaires,
relèvent de la responsabilité du promoteur, de même que l’évacuation des terres excavées en filières
adaptées.

Géotechnique
L’EPA a fait réaliser une étude préliminaire de site G11 à l’échelle de la ZAC, dont le rapport est joint au
présent document.

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